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房价高点反弹的三个特征

时间:2016-12-12 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网主编

来源微信公众号:美房网长沙站

微观角度讲,后知后觉的投资者蜂拥入市是楼市到达天花板的特点;宏观层面分析,央行停止对楼市持续放水是判断到达天花板的指标;投资方向讲,有钱人开始集中卖房是楼市到达天花板的指标。

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导读:昨天写了房价见顶的三个指标,有些粉丝说有些晦涩,不容易懂,我们今天重新梳理一下思路。首先我们先看一下前段时间房价见底的四个标志。

1. 前期排队抢房的人现在彻底熄火;

2. 各路砖家学者认为楼市要崩盘;

3. 土地流拍,退地频现;

4. 购房首付比例下调,尤其二套房首付下调。

正文:楼市见底的四个标志貌似出现过几次,我简单举例,2009年的时候,温总理疯狂救市,连续几次刺激后房价疯涨,而在2008年底2009年初的时候,楼市完全符合前面说的四点,尤其在08年楼市经历了断崖式下跌后,09年的疯狂反弹完全印证了上述说法。在解释一下,什么叫做市场低点,有卖房人不断用更低的价格出售自己房子,开发商不断用量来换取流动性,ZF开始控制土地的出让面积,每当此时,就是价格低点,就是最好的买入时机。

其实,一线城市、重点城市、大城市不存在所谓的库存问题,比如厦门过去10年流入人口约180万人,新增商品住宅面积约为3300万方,按照平均每人33平方计算,容纳100万人居住,依然有80万人的缺口,因此,接盘侠至少是潜在的接盘侠还是有的。因此,这种城市不存在所谓的库存问题,而三四五线城市,由于人口流失,库存严重,这种城市要考虑库存的问题。

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今天,我们重新梳理楼市到达天花板的几个指标,在我们抛出结论之前,先达成三点共识:

1. 北上广深三亚五个城市长期限购的走势基本不变,合肥厦门南京苏州杭州等新限购城市限购迟早取消,至少不是一刀切限购,而是对城市内的某些区域限购,另外一些区域取消限购。比如厦门岛外有些荒无人烟的地方限购迟早取消;

2. 第二点共识很重要,央行虽然持续放水,但如果控制水流不在流向房地产行业,说明楼市失去资金蓄水池的功能,说明房价暂时达到天花板;

3. 第三点共识就是如果地方ZF土地不在搞饥饿营销,放开一级土地市场,放开供应量,比如黄奇帆模式,开始征收房产税,增加持有环节的成本,房价就会得到控制,但必须强调,砖家认为的单一的房产税就能解决高房价属于纸上谈兵,单一房产税必须有其它制度的配合才能起到作用,这一点在以后的内容中我会详细解释,解释为什么只增加房产税无法解决中国高房价的问题。

有了这三点共识,我们接下来房价是否达到天花板的观点就容易理解了。

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1. 后知后觉的投资者入市。比如小区跳广场舞的大妈,表面大妈疯狂入市显示房价没有降价的可能,因为只要降价就会被大妈拿起;比如一些自认为聪明的投资瞎,他们总是看到很多的市场利好后冲进楼市,其实殊不知这些利好成型时已经消化殆尽,反而成了接盘侠,只是接这样的盘还好,至少容易出租不会形成不良资产。所以,当一些看到这个机会人大量涌现时,就是投资客离场寻找新的投资标的时。

2. 我国货币不针对楼市放水。针对楼市放水,这个比较容易理解,就是降低首付,降低利率,鼓励投资。不针对放水,就是抑制投资投机需求,提高首付比例,提高利率等手段。这个在我国曾家出现过,比如2014年的时候,甚至有些地方都排斥房贷,说明房价短期见顶。当然2014年之后的930,2015年的330以及2015年底的去库存上升到政治高度,2016年的资产荒把楼市又从半死变成了疯子。还有些媒体传播的观点有误,我纠正一下,比如房价上涨有人说是因为我国钱印的太多,这个观点有误,要看什么成为资金的蓄水池,印钱多不可怕,就怕流向有问题。根据数据统计,今年M2同比增长又创新低。

3. 有钱人开始集中卖房。放开土地一级市场,增加房屋持有成本这些大理道有些晦涩,毕竟普通人并不懂房产税如何出台,到底需要具备哪些条件。总之,既收土地出让金,还收建设中的苛捐杂税,是不能出台房产税的,或者说这种情况下出台的房产税是不能用来创收的。增加房屋持有成本或者增加交易增加,是解决高房价的有效手段,虽然这个重任落在房产税身上,但是我国目前的国情很难实现房产税的征收,系统的征收房产税还需要时间,即使上海已经开始征收房产税,用处也很小,因为无法为政府创收,甚至可能征收花的成本超过收入的税收。所以,另一个指标至关重要,就是如果房子多的人开始卖房,说明我国出现更好的投资标的物,毕竟房子多的人钱多,渠道多,信息多,更能把握资金流向。

后记:总结一下,后知后觉的投资者蜂拥入市是楼市短期到达天花板的特点,央行停止对楼市放水是楼市短期达到天花板的特点,有钱人开始集中抛盘是房价到达天花板的指标。相信今天的文章跟容易理解,如有不懂,请下面留言,我会耐心解答。

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